สภาร้อยเกาะ

น.พ.บุญ วนาสิน ประธานกรรมการบริหารบริษัท ราชธานีบ้านและที่ดินฯ เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่าในขณะนี้บริษัทกำลังอยู่ระหว่างเริ่มเดินหน้าลงทุนพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุยอย่างเต็มตัวอีกครั้ง ภายใต้ชื่อโครงการหิมพานต์ บีช สมุย โฮเทล แอนด์ สปา รีสอร์ท เป็นการปรับแผนในโครงการเดอะพีค ซึ่งเดิมเคยวางแผนไว้ว่าจะลงทุนก่อนหน้านี้ แต่ต้องชะลอโครงการมานานกว่า 3 ปี จากปัญหากรณีกรมที่ดิน ออกคำสั่งให้เพิกถอนเอกสารสิทธิจำนวน 4 แปลง รวมพื้นที่กว่า 100 ไร่





++ตัดทิ้งที่ดินเจ้าปัญหา 100 ไร่


น.พ. บุญ เปิดเผยว่า ในที่สุดได้ตัดสินใจตัดพื้นที่กว่า 100 ไร่(บนเขา)ในส่วนที่เป็นปัญหาออกจากโครงการไป เพราะที่ดินในแปลงดังกล่าวอยู่ระหว่างกระบวนพิจารณาของศาล หลังจากได้ยื่นฟ้องร้องกรมที่ดิน เนื่องจากมั่นใจว่าทางบริษัทซื้อที่ดินออกโฉนดอย่างถูกต้อง แต่ขั้นตอนการฟ้องร้องคงต้องใช้เวลาหลายปี ดังนั้นจึงปรับแผนของโครงการใหม่ และเริ่มลงทุนพัฒนาในพื้นที่กว่า 300 ไร่ในบริเวณใกล้เคียง ซึ่งไม่มีข้อพิพาทในเรื่องของเอกสารสิทธิ


ทั้งนี้การลงทุนในโครงการหิมพานต์ บีช สมุย จะเป็นการลงทุนในนามบริษัทGleg Hill International ซึ่งได้ดึงบริษัทANCHAAN จำกัด (บริษัทพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศอังกฤษ)เข้ามาร่วมลงทุนในสัดส่วน 30% โดยโครงการนี้จะมีคอนเซ็ปต์ที่ต้องการพัฒนาให้รู้สึกได้ว่าเป็นเหมือนเมืองๆหนึ่งมีเอนเตอร์เทนเมนต์รองรับ มีแนวคิดในการพัฒนาจะเป็นเหมือนกับโครงการซันซิตี้ ประเทศแอฟริกาใต้ หรือแอตแลนติก พาราไดซ์ ไอแลนด์





++แจงโครงการมี 5 เฟส


น.พ.บุญ เปิดเผยอีกว่าโครงการลงทุนจะแยกออกเป็น 5 เฟส งบประมาณในการลงทุนอยู่ที่ราว 2 หมื่นล้านบาทในช่วง 5 ปี ภายในโครงการประกอบไปด้วยบ้านพักตากอากาศ โรงแรม รวมทั้งหมดกว่า 900 ห้อง ร้านอาหาร 11 ร้านจากทั่วทุกมุมโลก เมดิคัล สปา ซึ่งเป็นการขยายแบรนด์ของตรัยยา (ศูนย์สุขภาพองค์รวมและสปา ซึ่งเป็นธุรกิจในเครือ) โรงเรียนนานาชาติ กิจกรรมเพื่อรองรับกีฬาทางน้ำและกีฬากลางแจ้ง เป็นต้น เพื่อเจาะกลุ่มคนต่างชาติ ที่ต้องการซื้อบ้านพักตากอากาศบนเกาะสมุย ซึ่งจะเป็นการเช่าระยะยาว 90 ปี


ขณะนี้อยู่ระหว่างการลงทุนในระยะที่ 1 มูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาท ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในเรื่องโครงสร้างพื้นฐาน คลับเฮาส์ และบ้านพักตากอากาศสไตล์วิลล่า ส่วนปีหน้าจะลงทุนในระยะที่ 2 ซึ่งจะเป็นโรงแรมหรูระดับ5-6 ดาวขนาด 400 ห้อง จะเป็นการขายห้องพัก คล้ายกับระบบไทม์แชร์(ธุรกิจจัดสรรวันพักเฉลี่ย)ซึ่งในช่วงเวลาที่ลูกค้าชาวต่างชาติไม่ได้เข้าพัก ก็จะให้ทางบริษัทเป็นผู้บริหารเพื่อหารายได้ในการขายห้องพักให้นักท่องเที่ยวที่เดินทางมาเที่ยวสมุยเข้าพัก ซึ่งทางบริษัทจะทำแผนรายได้เสนอให้ลูกค้า ถึงกำไรที่จะเกิดขึ้นด้วย


"การลงทุนครั้งนี้ไม่ได้กู้ธนาคาร เพราะไม่ชอบเสียดอกเบี้ย ส่วนผู้ร่วมทุนต่างชาติจะลงทุนในหุ้น ประมาณ 300 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นทุนของตัวเอง โดยจะนำรายได้จากเงินมัดจำของลูกค้ามาลงทุน ซึ่งจะคิดค่ามัดจำ 40% หรือจำนวน 120,000 บาทต่อตารางเมตร เพื่อจะทำให้มีเงินหมุนสำหรับนำมาใช้ในการก่อสร้าง และจากการขายโดยตัวแทนจากของบริษัทในประเทศอังกฤษ พบว่าชาวอังกฤษและยุโรปสนใจมาก ขณะนี้การลงทุนในเฟสแรก ขายได้กว่า 20%


ในส่วนของร้านอาหารกว่า 11 ร้านและกิจกรรมอื่นๆก็จะเปิดให้ผู้สนใจเข้ามาลงทุนและมาแบ่งผลประโยชน์ร่วมกัน ดังนั้นการลงทุนหลักๆของบริษัทอยู่ที่การลงทุนในเรื่องของโครงสร้างพื้นฐานกว่า 1,000 ล้านบาท เพราะต้องยอมรับว่าสมุยมีปัญหาเรื่องโครงสร้างพื้นฐาน ทำให้การลงทุนจึงต้องมีเรื่องการกำจัดขยะ การนำน้ำทะเลมาทำเป็นน้ำจืด และดูแลสิ่งแวดล้อม"น.พ. บุญกล่าวและว่า


เพื่อเป็นการรองรับความสมบูรณ์ของการทำเป็นเอนเตอร์เทนเมนต์ในโครงการ จึงได้กันพื้นที่ไว้ราว 100 ไร่ เพื่อพัฒนาเป็นกาสิโน ซึ่งพร้อมจะดำเนินการทันทีหากรัฐบาลชุดใดไฟเขียวใบอนุญาตให้เปิดธุรกิจกาสิโนได้ โดยคนที่พร้อมจะลงทุนกาสิโนในโลกนี้มีแค่ 10 เชนกาสิโนใหญ่ อาทิ สแตนลี่ โฮ มาเก๊า กลุ่มลาสเวกัส แซนด์ ซึ่งมั่นใจว่าเขาพร้อมจะลงทุน โดยจะเป็นการร่วมลงทุน ที่ต้องใช้เงินมากถึงหมื่นล้านบาท


++เล็งผุดสนามกอล์ฟ 18 หลุม


นอกจากนี้ประธานกรรมการบริหารบริษัทราชธานีบ้านและที่ดินฯ ยังเปิดเผยด้วยว่าในปีหน้า มีแผนจะลงทุนก่อสร้างสนามกอล์ฟ 18 หลุมบนเกาะ


สมุย เพื่อเป็นการรองรับความต้องการของนักท่องเที่ยวที่นิยมตีกอล์ฟ แต่


สมุยมีสนามกอล์ฟอยู่เพียง 1 แห่ง คือ สันติบุรี สมุย คันทรี คลับ แต่เรามีที่ดินอยู่ประมาณ 700 กว่าไร่บริเวณหน้าทอน ซึ่งสามารถนำมาพัฒนาสนามกอล์ฟได้ โดยคาดว่าจะใช้งบลงทุนประมาณ 500-600 ล้านบาท(ไม่รวมที่ดิน)


อย่างไรก็ตามการลงทุนบนเกาะสมุย จะเห็นว่ามีเป้าหมายรองรับนักท่องเที่ยวกลุ่มลักชัวรีเพิ่มขึ้น เนื่องจากในขณะนี้เริ่มมีโฮเต็ล เชน เข้าไปในสมุยมากขึ้น อย่างโฟร์ซีซัน สมุย ที่เพิ่งเปิดไปไม่นานมานี้ และมีอีกหลายโรงแรมที่กำลังจะเข้าไปเช่น โอเรียนเต็ล ดับเบิลยู โฮเต็ล คอนราด เป็นต้น





++ โฟร์ซีซันขายบ้านตากอากาศ


ด้านแหล่งข่าวระดับสูงจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุย เปิดเผยว่า การพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุยในปัจจุบัน โดยเฉพาะในธุรกิจที่เจาะขายบ้านพักตากอากาศให้ชาวต่างชาติ มีการลงทุนในส่วนของโรงแรมควบคู่กับเฟสขายบ้านพักตากอากาศเพิ่มมากขึ้น โดยโครงการบ้านพักตากอากาศที่ขายให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเช่าระยะยาว 90 ปี ที่เปิดให้บริการอยู่แล้วได้แก่โรงแรมโฟร์ซีซันสมุย ซึ่งเป็นการลงทุนของไมเนอร์กรุ๊ป มีพื้นที่ในส่วนนี้รวม 38,034 ตารางเมตร ขายนักท่องเที่ยวต่างชาติในราคา 383,000 บาทต่อตารางเมตร เฉลี่ยราคาขายอยู่ที่ 87.5-192.5 ล้านบาทต่อหลัง


ขณะที่โครงการที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง อย่าง หิมพานต์ บีช สมุย มีพื้นที่ 286,400 ตารางเมตร ขายในราคา 120,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 9.6-28.8 ล้านบาทต่อหลัง ดับเบิ้ลยู โฮเต็ล มีพื้นที่ 96,000 ตารางเมตร ขายราคา 225,000-411,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาเฉลี่ย67.5-205 ล้านบาทต่อหลัง และคอนราด เรสซิเด้นท์ 10,000 ตารางเมตร ขายราคา 227,000 บาทต่อตารางเมตร เฉลี่ยราคาขาย 45.5-91 ล้านบาท


++ 16 โรงแรมใหม่เข้าคิวเปิดบริการ


ขณะที่นายพรเลิศ อุ่นเจริญ หัวหน้าศูนย์ท่องเที่ยวเกาะสมุย การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยหรือททท. เปิดเผยว่า การลงทุนของธุรกิจโรงแรมบนเกาะสมุย มีแนวโน้มขยายการลงทุนในลักษณะของโรงแรมระดับ 5 ดาวเพิ่มมากขึ้น อันเป็นผลพวงจากช่วงก่อนหน้านี้ ที่อันดามันประสบกับสถานการณ์สึนามิ


ทั้งนี้จากการสำรวจของททท.พบว่ามีโรงแรมใหม่ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง บนสมุยและหมู่เกาะรายรอบ ไม่ต่ำกว่า 16 โครงการ ไม่ว่าจะเป็นโครงการบันยันทรี บริเวณหาดท้องครก โรงแรมสตาร์วู้ด(เชอราตัน) หาดเฉวงน้อย โรงแรมโนราบุรี หาดท้องหรั่ง โรงแรมเมืองสมุย หาดเชิงมนต์ โรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล หาดแม่น้ำ โรงแรมวานา เบลลา หาดเฉวงน้อย โรงแรมฮิลตัน หาดเชิงมนต์ ดับเบิ้ล ยู โฮเต็ล หาดแม่น้ำ โรงแรมคอนราด หาดตลิ่งงาม ปาร์ก ไฮแอท หาดพังกา โรงแรมใหม่ของเครืออมารี หาดเฉวง โรงแรมอิบิส หาดบ่อผุด โรงแรมบุรีศาลา เกาะพะงัน โรงแรมโซฟิเทล เกาะนางยวน เป็นต้น


สำหรับข้อดีของการลงทุนโรงแรมที่เป็นลักษณะ 5 ดาว จะมีการดึงเชนจากต่างประเทศเข้ามาบริหารโรงแรม เพื่อช่วยยกระดับการท่องเที่ยวของสมุย และขยายกลุ่มนักท่องเที่ยวกำลังซื้อสูงเพิ่มขึ้น อีกทั้งการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติพักระยะยาวก็กำลังมีการพัฒนาในส่วนนี้เช่นกัน ซึ่งทั้งหมดล้วนเป็นองค์ประกอบที่ทำให้ภาพลักษณ์ด้านการท่องเที่ยวของสมุยปรับจากกลุ่มนักท่องเที่ยวสะพายเป้มาเป็นตลาดลักชัวรีเพิ่มขึ้น และจากสถิติการเปิดให้บริการของโรงแรมบนเกาะสมุย จะเห็นว่าในปี 2550 มีจำนวนโรงแรมระดับ 5 ดาว (ขายห้องพักราคาสูงกว่า 2,500 บาทต่อคืน) มีจำนวนเพิ่มขึ้นกว่า 45.31% เมื่อเทียบกับปี 2549


ขณะที่โรงแรมในระดับ 5 ดาว ยังจัดได้ว่าเป็นโรงแรมในกลุ่มเดียวที่มีจำนวนนักท่องเที่ยวเข้าพักและมีระยะเวลาในการพำนักเฉลี่ยเป็นอัตราส่วนที่เพิ่มขึ้น สวนทางกับโรงแรมในกลุ่มที่ขายห้องพักในราคา ต่ำกว่า 500 บาทไปจนถึง 2,499 บาท ล้วนมีจำนวนนักท่องเที่ยวและระยะเวลาเข้าพัก อยู่ในระดับติดลบ หากเทียบระหว่างปี 2550 กับ2549 และในปีที่ผ่านมาแม้จะมีจำนวนนักท่องเที่ยวเดินทางมาเที่ยวสมุยกว่า 854,475 คน เพิ่มขึ้น 1.71% แต่หากดูในเชิงลึกจะเห็นว่าการเพิ่มขึ้นของนักท่องเที่ยวบนเกาะสมุยจะเป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติ เพิ่มขึ้น 2.75% หรือมีจำนวน 776,515 คน ขณะที่มีนักท่องเที่ยวไทยจำนวน 77,960 คน ลดลง 7.53% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าสมุย เป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ชาวต่างชาติสนใจเดินทางเข้ามาเที่ยวเพิ่มขึ้น


+++ดึงเชนต่างชาติแยกส่วนบริหาร


เช่นเดียวกับความเห็นของนายวีรนาท ศิลนนท์ ผู้จัดการทั่วไปโรงแรมอมารี ปาล์ม รีฟ รีสอร์ท ที่มองว่า การลงทุนบนเกาะสมุยหากบริหารโดยเชนจากต่างประเทศมีแนวโน้มที่จะลงทุนแยกส่วน คือโรงแรมและวิลล่าหรูขายชาวต่างประเทศอยู่ในพื้นที่โครงการเดียวกัน เช่นดับเบิ้ล เรสสิเด้นท์ เชนสตาร์วู้ด และคอนราด เรสสิเด้นท์ ขณะที่การลงทุนในส่วนที่เป็นโรงแรมอย่างเดียวก็จะเน้นการสร้างโรงแรมหรู เช่นกัน ซึ่งจะเห็นว่ามีโรงแรมใหม่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างมากมาย และทางกลุ่มอิตัลไทย ซึ่งเป็นเจ้าของเครืออมารี ก็มีแผนจะลงทุนกว่า 1.6 พันล้านบาทในการสร้างโรงแรมแห่งใหม่บนเกาะสมุยเพิ่มอีก 1 แห่ง


ส่วนการลงทุนในกลุ่มโรงแรมที่เน้นเจาะกลุ่มกำลังซื้อสูง นั้นปัจจุบันการใช้จ่ายในการก่อสร้างโรงแรม ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน ค่าก่อสร้าง มีราคาเพิ่มสูงขึ้นมาก การสร้างโรงแรมเพื่อให้ขายได้ในราคาสูง ก็จะทำให้คืนทุนได้เร็วขึ้นแต่สิ่งที่น่าเป็นห่วงการพัฒนาสาธารณูปโภคพื้นฐาน ที่หากยังพัฒนาตามการลงทุนของภาคเอกชนไม่ทัน ก็จะทำให้สมุยมีปัญหาเรื่องสิ่งแวดล้อมเพิ่มขึ้น

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 2300 28 ก.พ. - 01 มี.ค. 2551